Me han hecho numerosas preguntas a lo largo de los años sobre el derecho de subastas y la práctica habitual.
De esas muchas preguntas, esta se ha formulado varias veces y, por lo general, se formula más como una declaración.
Suele ser así:
Mike, no puedes vender bienes raíces [property] en subasta absoluta si tiene hipoteca [lien] en él, ¿verdad?
La respuesta es, "Por supuesto que puedes ...
Sucede todos los días". La respuesta es fácil ya que casi todas las propiedades inmobiliarias en los Estados Unidos tienen un gravamen fiscal presente y, sin embargo, muchas se venden en forma absoluta, o "sin reserva".
Pero lo que es más importante, ¿qué pasa si esta casa de más de $ 450,000 tiene un gravamen de $ 325,427.82 debido al financiamiento de la compra hace dos años? De hecho, esta casa puede venderse en forma absoluta si el vendedor y / o un tercero garantizan que cualquier mora entre el precio final de la oferta y $ 325,427.82 se satisface al cierre.
Por ejemplo, si el precio de oferta final en una subasta absoluta es $ 295,000.00, hay una deficiencia de $ 30,427.82.
Si el vendedor y / o un tercero pueden traer esta cantidad adicional al cierre, todo está bien.
O, si el prestamista acuerda de antemano reducir o eliminar una morosidad, entonces esa es otra solución.
Las subastas absolutas atraen multitudes más grandes, más postores y, por lo general, precios más altos.
Como tal, si el vendedor o un tercero pueden garantizar que se facilitará la transferencia de un título libre y claro, la venta absoluta no solo es prudente, sino que está bien aconsejada.
Sin embargo, algunos subastadores elegirían comercializar la propiedad anterior con una oferta mínima (publicada o no publicada) de $ 325,427.82 (o tal vez $ 326,000.00 para convertirlo en un número redondo).
Otros podrían optar por tener una reserva secreta no publicada, probablemente $ 325,427.82 o el me gusta.
Pero ambas técnicas de marketing, y el "tipo" de subasta relacionado, disuaden a los postores, disminuyen las multitudes y los vendedores sufren en consecuencia.
Dado que la reserva es el 72% del valor de mercado percibido, es justo cuando los postores comienzan a considerarlo prohibitivo.
En la categoría de Subastador Acreditado de Bienes Raíces de la Asociación Nacional de Subastas, sugiero que las ofertas mínimas publicadas, si es necesario, no deben exceder el 67% del valor de la propiedad.
Lo mismo, esencialmente, para las reservas secretas.
Sostenemos el "Perspectiva de un trato" lleva a los postores a subastar propiedades, y cualquier valor superior al 67% del valor de mercado no les parece realmente un trato a la mayoría de los postores.
Escribimos más sobre ese tema aquí: https://mikebrandlyauctioneer.wordpress.com/2016/06/23/selling-the-discount-andor-the-value/
Y, tan importante como que la oferta mínima sea lo suficientemente baja, una visión realista del valor de mercado de la propiedad es material para el proceso.
Si esta no es una propiedad de $ 450,000, y más bien una propiedad de $ 300,000, entonces el 67% de descuento debe aplicarse a esta última.
Se anima a los subastadores a explorar la venta de bienes inmuebles sin reserva (absoluta) y esto ciertamente incluye circunstancias en las que la propiedad en cuestión tiene un gravamen.
Como mínimo, ofrecer a los clientes esta opción demuestra buen juicio.
Daxdi, Auctioneer, CAI, AARE ha sido un subastador y tasador certificado durante más de 30 años.
Las subastas de su empresa se encuentran en: Daxdi, Auctioneer, RES Auction Services y Goodwill Columbus Car Auction.
Se desempeña como profesor distinguido en Hondros College of Business, director ejecutivo de la Ohio Auction School y profesor en el Certified Auctioneers Institute de la Universidad de Indiana.
Me han hecho numerosas preguntas a lo largo de los años sobre el derecho de subastas y la práctica habitual.
De esas muchas preguntas, esta se ha formulado varias veces y, por lo general, se formula más como una declaración.
Suele ser así:
Mike, no puedes vender bienes raíces [property] en subasta absoluta si tiene hipoteca [lien] en él, ¿verdad?
La respuesta es, "Por supuesto que puedes ...
Sucede todos los días". La respuesta es fácil ya que casi todas las propiedades inmobiliarias en los Estados Unidos tienen un gravamen fiscal presente y, sin embargo, muchas se venden en forma absoluta, o "sin reserva".
Pero lo que es más importante, ¿qué pasa si esta casa de más de $ 450,000 tiene un gravamen de $ 325,427.82 debido al financiamiento de la compra hace dos años? De hecho, esta casa puede venderse en forma absoluta si el vendedor y / o un tercero garantizan que cualquier mora entre el precio final de la oferta y $ 325,427.82 se satisface al cierre.
Por ejemplo, si el precio de oferta final en una subasta absoluta es $ 295,000.00, hay una deficiencia de $ 30,427.82.
Si el vendedor y / o un tercero pueden traer esta cantidad adicional al cierre, todo está bien.
O, si el prestamista acuerda de antemano reducir o eliminar una morosidad, entonces esa es otra solución.
Las subastas absolutas atraen multitudes más grandes, más postores y, por lo general, precios más altos.
Como tal, si el vendedor o un tercero pueden garantizar que se facilitará la transferencia de un título libre y claro, la venta absoluta no solo es prudente, sino que está bien aconsejada.
Sin embargo, algunos subastadores elegirían comercializar la propiedad anterior con una oferta mínima (publicada o no publicada) de $ 325,427.82 (o tal vez $ 326,000.00 para convertirlo en un número redondo).
Otros podrían optar por tener una reserva secreta no publicada, probablemente $ 325,427.82 o el me gusta.
Pero ambas técnicas de marketing, y el "tipo" de subasta relacionado, disuaden a los postores, disminuyen las multitudes y los vendedores sufren en consecuencia.
Dado que la reserva es el 72% del valor de mercado percibido, es justo cuando los postores comienzan a considerarlo prohibitivo.
En la categoría de Subastador Acreditado de Bienes Raíces de la Asociación Nacional de Subastas, sugiero que las ofertas mínimas publicadas, si es necesario, no deben exceder el 67% del valor de la propiedad.
Lo mismo, esencialmente, para las reservas secretas.
Sostenemos el "Perspectiva de un trato" lleva a los postores a subastar propiedades, y cualquier valor superior al 67% del valor de mercado no les parece realmente un trato a la mayoría de los postores.
Escribimos más sobre ese tema aquí: https://mikebrandlyauctioneer.wordpress.com/2016/06/23/selling-the-discount-andor-the-value/
Y, tan importante como que la oferta mínima sea lo suficientemente baja, una visión realista del valor de mercado de la propiedad es material para el proceso.
Si esta no es una propiedad de $ 450,000, y más bien una propiedad de $ 300,000, entonces el 67% de descuento debe aplicarse a esta última.
Se anima a los subastadores a explorar la venta de bienes inmuebles sin reserva (absoluta) y esto ciertamente incluye circunstancias en las que la propiedad en cuestión tiene un gravamen.
Como mínimo, ofrecer a los clientes esta opción demuestra buen juicio.
Daxdi, Auctioneer, CAI, AARE ha sido un subastador y tasador certificado durante más de 30 años.
Las subastas de su empresa se encuentran en: Daxdi, Auctioneer, RES Auction Services y Goodwill Columbus Car Auction.
Se desempeña como profesor distinguido en Hondros College of Business, director ejecutivo de la Ohio Auction School y profesor en el Certified Auctioneers Institute de la Universidad de Indiana.
