Harry er en auktionær med fast ejendom (teknisk - "fast ejendom").
Han gennemfører ejendomsauktioner i og omkring et fem amtsområde.
For det meste har Harrys auktioner over fast ejendom ført til vellykkede lukninger - med generelt glade købere og glade sælgere.
De sidste to af Harrys auktioner over fast ejendom har dog været mindre vellykkede.
Faktisk resulterede begge i det samme resultat: den højtbydende nægtede at underskrive købekontrakten.
Hvorfor er dette vigtigt? Fordi svigestatusen dikterer, at salg af fast ejendom kun kan håndhæves, hvis det er mindet om skriftligt.
Med andre ord, uden en underskrevet købekontrakt er der ingen håndhævelig kontrakt at købe - hvilket antyder ordet "Solgt!" er ikke nok.
Selvom Harry er fortrolig med Samuel Willistons skrifter om dette emne, som vi skrev om for nogen tid siden, er han tøvende med at underskrive "for køberen" i sådanne tilfælde:
Tværtimod har Harry en anden idé.
Han vil "forpligte" backupbyderen til at blive betragtet som den vindende byder, hvis den ægte vindende byder nægter at underskrive papirerne.
Selvfølgelig får Harry sin sælgers samtykke til denne politik ...
skriftligt.
For eksempel på en auktion, Harry afholdt i lørdag, var der i det væsentlige to budgivere på det tidspunkt, hvor prisen nåede $ 500.000: Richard og Carter.
Richard bød $ 550.000 og Carter bød $ 575.000.
Richard bød $ 585.000 og Carter bød $ 600.000.
Efter ingen yderligere bud sagde Harry ”Solgt!” til Carter.
Carter nægtede derefter at underskrive købekontrakten med henvisning til, at han forstod, at ejendommen indeholdt yderligere fem hektar mod nord.
Harry fortalte Carter, at vilkårene var klare, at ejendommen kun tilbød 63 hektar, ikke 68 hektar.
Ikke desto mindre gik Carter væk.
Under Harrys nye plan ville han have fortalt Richard, at hans forudgående bud på $ 585.000 ville blive betragtet som det vindende bud, hvis Carter nægtede at underskrive papirerne ved hans høje bud på $ 600.000.
På den anden side, hvis Carter underskrev papirarbejdet til $ 600.000, ville Richard blive fritaget for sin forpligtelse.
Harry tænker endda, "Jeg spekulerer på, om jeg kan 'forpligte' den højtbydende til det ægte højbydende beløb?" I den forudgående lørdagsauktion ville det betyde, at hvis Carter nægtede at underskrive på $ 600.000, ville Richard være forpligtet til at underskrive for købsprisen på $ 600.000.
Harry tror sandsynligvis ikke ...
så han bliver ved med sin oprindelige plan.
Harry ændrer sine vilkår og betingelser for at afspejle sin nye politik.
Han ændrer også sin auktionskontrakt og bemærker, at sælgeren giver Harry ret til at forpligte backupbyderen til at underskrive, hvis højbyderen nægter.
Harry vil have alle bydende anerkendt denne nye politik ved tilmelding.
På Harrys næste auktion er alle disse nye politikker på plads.
Harry meddeler endda, "Alle budgivere er her opmærksom på, at hvis den højtbydende nægter at underskrive, vil den tilbudsgivende derefter blive betragtet som den vindende byder."
Denne auktion er på 160 acres (NW 1/4 af afsnit 17, Harris Township.) Harry forventer omkring $ 7.000 pr.
Acre eller en endelig budpris på omkring $ 1.100.000.
Her præsenterer vi to mulige besværlige scenarier:
Scenarie 1:
Harry registrerer 15 budgivere.
Dale og Sammy er to af de registrerede bydende.
Budgivning starter ved $ 500.000, og derefter byder Dale $ 505.000.
Lige da byder Sammy på $ 2.000.000.
Bedøvet - men glad - accepterer Harry Sammys bud på $ 2.000.000 og beder Dale om at byde 2.100.000 dollars.
Dale afviser, og uden yderligere bud siger Harry: "Solgt!" for $ 2.000.000 til Sammy.
Sammy nægter næsten straks at underskrive købekontrakten og siger, ”Harry, i henhold til dine vilkår og betingelser, ville Dale derefter blive betragtet som den vindende byder på $ 505.000, ikke? Så lad os få dette papirarbejde justeret i overensstemmelse hermed.
”
Uden at Harry vidste det, arbejdede Dale og Sammy sammen for at drage fordel af Harrys nye plan.
På trods af at der var budgivere, der var villige til at betale $ 800.000, $ 900.000 og endda $ 1.000.000 - var ingen af ??deres bud i spil, da Dale bydte lavt, og Sammy bød derefter højt, idet han vidste, at Harrys lave bud ville være backup-budet.
Scenarie 2:
Harry registrerer 15 budgivere.
Budet starter ved $ 500.000 og fortsætter $ 550.000, $ 600.000, $ 700.000, $ 800.000, $ 850.000, $ 900.000, $ 950.000 ...
$ 1.150.000 og derefter $ 1.200.000.
Uden yderligere bud siger Harry: "Solgt!" til højbyderen, Ken Williams.
Virgil Collins er backupbyderen til $ 1.150.000.
Ken nægter derefter at underskrive købekontrakten.
Harry kommer hurtigt til Virgil Collins og advarer ham om, at han er den vindende byder til $ 1.150.000.
Virgil siger, "Jeg er? Bød Ken ikke 1.200.000 $? Jeg var ude på det tidspunkt, ikke? Hvordan er jeg tilbage, bare fordi han ikke underskriver? ” Harry tæller, "Virgil, det er betingelserne for denne auktion - du skal nu underskrive."
Imidlertid har Virgil været amtets Common Pleas-dommer i 27 år.
"Dommer Virgil," som han er kendt, er fuldt ud klar over, at (1) han kan nægte at underskrive, ligesom Ken har nægtet at underskrive, og (2) det grundlæggende i aftaleret på auktion dikterer, at kun en byder kan være "på ”Og alle andre er” ude ”.
Han kan ikke tvinges til at indgå en kontrakt igen ensidigt - vilkår og betingelser uanset.
Det forekommer os sandsynligt, at hvis en sådan plan om "at tvinge backupbyderen, indtil højbydende underskriver" blev annonceret til folkemængderne, ville det kun være et spørgsmål om tid, før Scenario 1 ville komme i spil, hvilket ville koste en sælger et betydeligt beløb af egenkapital.
Det ser også ud til, at selvom Scenario 1 ikke blev spillet, er Scenario 2 lige så sandsynligt.
Forslag til vilkår og betingelser kan tilsidesætte grundlæggende aftaleret og / eller statsret er altid et hårdt argument at fremsætte.
Vi diskuterede dette emne her: https://mikebrandlyauctioneer.wordpress.com/2010/03/20/can-the-auction-bidder-waive-rights-granted-under-state-law/
Harrys "obligatoriske backup-byder" -plan er bestemt interessant, og vi kan ikke bebrejde Harry for at forsøge at løse sit problem med højbydere, der ikke underskriver - men dette er ikke løsningen.
Daxdi, auktionsfører, CAI, AARE har været auktionær og certificeret takstmand i over 30 år.
Hans virksomheds auktioner findes på: Daxdi, Auctioneer, Keller Williams Auctions og Goodwill Columbus Car Auction.
Hans Facebook-side er: www.facebook.com/mbauctioneer.
Han fungerer som adjungeret fakultet ved Columbus State Community College og er administrerende direktør for Ohio Auction School.
39,865980 -82,896300
Harry er en auktionær med fast ejendom (teknisk - "fast ejendom").
Han gennemfører ejendomsauktioner i og omkring et fem amtsområde.
For det meste har Harrys auktioner over fast ejendom ført til vellykkede lukninger - med generelt glade købere og glade sælgere.
De sidste to af Harrys auktioner over fast ejendom har dog været mindre vellykkede.
Faktisk resulterede begge i det samme resultat: den højtbydende nægtede at underskrive købekontrakten.
Hvorfor er dette vigtigt? Fordi svigestatusen dikterer, at salg af fast ejendom kun kan håndhæves, hvis det er mindet om skriftligt.
Med andre ord, uden en underskrevet købekontrakt er der ingen håndhævelig kontrakt at købe - hvilket antyder ordet "Solgt!" er ikke nok.
Selvom Harry er fortrolig med Samuel Willistons skrifter om dette emne, som vi skrev om for nogen tid siden, er han tøvende med at underskrive "for køberen" i sådanne tilfælde:
Tværtimod har Harry en anden idé.
Han vil "forpligte" backupbyderen til at blive betragtet som den vindende byder, hvis den ægte vindende byder nægter at underskrive papirerne.
Selvfølgelig får Harry sin sælgers samtykke til denne politik ...
skriftligt.
For eksempel på en auktion, Harry afholdt i lørdag, var der i det væsentlige to budgivere på det tidspunkt, hvor prisen nåede $ 500.000: Richard og Carter.
Richard bød $ 550.000 og Carter bød $ 575.000.
Richard bød $ 585.000 og Carter bød $ 600.000.
Efter ingen yderligere bud sagde Harry ”Solgt!” til Carter.
Carter nægtede derefter at underskrive købekontrakten med henvisning til, at han forstod, at ejendommen indeholdt yderligere fem hektar mod nord.
Harry fortalte Carter, at vilkårene var klare, at ejendommen kun tilbød 63 hektar, ikke 68 hektar.
Ikke desto mindre gik Carter væk.
Under Harrys nye plan ville han have fortalt Richard, at hans forudgående bud på $ 585.000 ville blive betragtet som det vindende bud, hvis Carter nægtede at underskrive papirerne ved hans høje bud på $ 600.000.
På den anden side, hvis Carter underskrev papirarbejdet til $ 600.000, ville Richard blive fritaget for sin forpligtelse.
Harry tænker endda, "Jeg spekulerer på, om jeg kan 'forpligte' den højtbydende til det ægte højbydende beløb?" I den forudgående lørdagsauktion ville det betyde, at hvis Carter nægtede at underskrive på $ 600.000, ville Richard være forpligtet til at underskrive for købsprisen på $ 600.000.
Harry tror sandsynligvis ikke ...
så han bliver ved med sin oprindelige plan.
Harry ændrer sine vilkår og betingelser for at afspejle sin nye politik.
Han ændrer også sin auktionskontrakt og bemærker, at sælgeren giver Harry ret til at forpligte backupbyderen til at underskrive, hvis højbyderen nægter.
Harry vil have alle bydende anerkendt denne nye politik ved tilmelding.
På Harrys næste auktion er alle disse nye politikker på plads.
Harry meddeler endda, "Alle budgivere er her opmærksom på, at hvis den højtbydende nægter at underskrive, vil den tilbudsgivende derefter blive betragtet som den vindende byder."
Denne auktion er på 160 acres (NW 1/4 af afsnit 17, Harris Township.) Harry forventer omkring $ 7.000 pr.
Acre eller en endelig budpris på omkring $ 1.100.000.
Her præsenterer vi to mulige besværlige scenarier:
Scenarie 1:
Harry registrerer 15 budgivere.
Dale og Sammy er to af de registrerede bydende.
Budgivning starter ved $ 500.000, og derefter byder Dale $ 505.000.
Lige da byder Sammy på $ 2.000.000.
Bedøvet - men glad - accepterer Harry Sammys bud på $ 2.000.000 og beder Dale om at byde 2.100.000 dollars.
Dale afviser, og uden yderligere bud siger Harry: "Solgt!" for $ 2.000.000 til Sammy.
Sammy nægter næsten straks at underskrive købekontrakten og siger, ”Harry, i henhold til dine vilkår og betingelser, ville Dale derefter blive betragtet som den vindende byder på $ 505.000, ikke? Så lad os få dette papirarbejde justeret i overensstemmelse hermed.
”
Uden at Harry vidste det, arbejdede Dale og Sammy sammen for at drage fordel af Harrys nye plan.
På trods af at der var budgivere, der var villige til at betale $ 800.000, $ 900.000 og endda $ 1.000.000 - var ingen af ??deres bud i spil, da Dale bydte lavt, og Sammy bød derefter højt, idet han vidste, at Harrys lave bud ville være backup-budet.
Scenarie 2:
Harry registrerer 15 budgivere.
Budet starter ved $ 500.000 og fortsætter $ 550.000, $ 600.000, $ 700.000, $ 800.000, $ 850.000, $ 900.000, $ 950.000 ...
$ 1.150.000 og derefter $ 1.200.000.
Uden yderligere bud siger Harry: "Solgt!" til højbyderen, Ken Williams.
Virgil Collins er backupbyderen til $ 1.150.000.
Ken nægter derefter at underskrive købekontrakten.
Harry kommer hurtigt til Virgil Collins og advarer ham om, at han er den vindende byder til $ 1.150.000.
Virgil siger, "Jeg er? Bød Ken ikke 1.200.000 $? Jeg var ude på det tidspunkt, ikke? Hvordan er jeg tilbage, bare fordi han ikke underskriver? ” Harry tæller, "Virgil, det er betingelserne for denne auktion - du skal nu underskrive."
Imidlertid har Virgil været amtets Common Pleas-dommer i 27 år.
"Dommer Virgil," som han er kendt, er fuldt ud klar over, at (1) han kan nægte at underskrive, ligesom Ken har nægtet at underskrive, og (2) det grundlæggende i aftaleret på auktion dikterer, at kun en byder kan være "på ”Og alle andre er” ude ”.
Han kan ikke tvinges til at indgå en kontrakt igen ensidigt - vilkår og betingelser uanset.
Det forekommer os sandsynligt, at hvis en sådan plan om "at tvinge backupbyderen, indtil højbydende underskriver" blev annonceret til folkemængderne, ville det kun være et spørgsmål om tid, før Scenario 1 ville komme i spil, hvilket ville koste en sælger et betydeligt beløb af egenkapital.
Det ser også ud til, at selvom Scenario 1 ikke blev spillet, er Scenario 2 lige så sandsynligt.
Forslag til vilkår og betingelser kan tilsidesætte grundlæggende aftaleret og / eller statsret er altid et hårdt argument at fremsætte.
Vi diskuterede dette emne her: https://mikebrandlyauctioneer.wordpress.com/2010/03/20/can-the-auction-bidder-waive-rights-granted-under-state-law/
Harrys "obligatoriske backup-byder" -plan er bestemt interessant, og vi kan ikke bebrejde Harry for at forsøge at løse sit problem med højbydere, der ikke underskriver - men dette er ikke løsningen.
Daxdi, auktionsfører, CAI, AARE har været auktionær og certificeret takstmand i over 30 år.
Hans virksomheds auktioner findes på: Daxdi, Auctioneer, Keller Williams Auctions og Goodwill Columbus Car Auction.
Hans Facebook-side er: www.facebook.com/mbauctioneer.
Han fungerer som adjungeret fakultet ved Columbus State Community College og er administrerende direktør for Ohio Auction School.
39,865980 -82,896300
