Jeg har den særprægede ære at undervise National Auctioneers Association's AARE designation class sammen med Manson Slik.
Faktisk er vores emne i dag mere noget, Manson taler om inden for sine mange ansvarsområder i dette tredages seminar.
Vores spørgsmål er, "Er accept af lukkede bud en auktion?" Med andre ord, er det nogensinde en auktion, involverer en auktion, som en auktion, eller noget helt andet?
Manson er kendt for at sige, at forudsætningen for en ejendomsauktion er "Fast og tidsbestemt salg af fast ejendom efter konkurrencedygtigt bud." En forseglet budbegivenhed opnår dette - dog er grundlaget for en auktion generelt gennemsigtighed mens selve karakteren af ??et forseglet bud er at udelade gennemsigtighed.
I et forseglet budscenarie afgiver budgivere i det væsentlige et konkurrencedygtigt bud og regner med, at det er det mest konkurrencedygtige at vinde.
Et konkurrerende bud indebærer imidlertid, at byderne ved, hvad de andre bud er, og i et lukket budscenarie gør de det ikke.
Manson anbefaler, at auktionærer og sælgere overvejer et forseglet bud, når den ejendom, der tilbydes, er:
- Kompliceret, unik eller muligvis uønsket, hvor du forventer interesse - men muligvis ikke nok interesse til at gennemføre en åben konkurrenceauktion
- Værdsat væsentligt forskelligt af forskellige interesserede parter - hvor der måske ikke er meget enighed om værdi
I en af ??ovenstående situationer tillader en forseglet budproces sælgeren at realisere mere i provenuet, i modsætning til en åben konkurrencedygtig budauktion.
For eksempel: Lad os sige, at vi har tre bydende: Harry, Sheila og Frank.
Harry er villig til at betale op til $ 500.000, Sheila er villig til at betale op til $ 325.000, og Frank er villig til at betale op til $ 290.000. Man kan sige, at dette ikke er nok bydende og / eller en bred enighed om værdi.
I en åben konkurrenceauktion, hvis disse bydende byder i henhold til deres estimater før auktion, vil ejendommen sælge for omkring $ 350.000 til Harry.
I et forseglet bududbud kan Harry muligvis være den vindende byder på eller i nærheden af ??$ 500.000.
Det er potentielt $ 150.000 mere for sælgeren.
I en lukket budbegivenhed kan der være opfølgning eller efterfølgende runder for yderligere bud.
Generelt sker der en af ??to ting, hvis en anden runde er planlagt.
Den indledende runde med lukket bud kvalificerer kun de øverste par højtbydende til at:
- Deltag i en åben gennemsigtig auktion
- Indsend et andet bud med højere forseglet bud
I en anden runde, der er en auktion, vil den første runde mere korrekt blive betragtet som indgivelse af indledende bud. En auktionær / sælger kan med rette sige, "Kun de højeste tre indledende bud er berettiget til at deltage i auktionen." Denne auktion kan være live, online, faxet, optaget konferencekald eller lignende.
Men hvis denne anden runde er en "Anden runde af budindgivelser" denne anden runde er heller ikke rigtig en auktion ...
heller.
For eksempel, hvis de tre bedste bud fra første runde af de forseglede budprocesser kunne genoprette en sidste gang fra det højeste bud, der er afgivet, er dette simpelthen et andet blindt bud.
Faren ved en anden budrunde er, at der vil være tilfælde, hvor der ikke er nogen at udfordre, fordi der kun blev afgivet et enkelt bud, eller den høje byder er så langt foran, at ingen er parat til at udfordre.
I begge disse tilfælde kan den højtbydende føle anger for at byde så meget.
I bedste fald er der masser af bud i denne anden runde og / eller betydelige stigninger i forhold til de indledende indgivne bud.
Ikke desto mindre er en nøgleforskel mellem et en-chance bedste bud og to-bud-scenarie, at tilbudsgivere ofte giver plads til yderligere bud i sidstnævnte.
I en bedste budproces byder budgivere generelt det mest beløb, de er parat til at betale, og der er mindre risiko for, at processen går ud af skinnerne.
Endvidere er sikkerheden i et engangs bedste scenarie, at byderen med sit / sit bud afgiver et fuldt udført og bindende købstilbud.
Når køberen er erklæret vinder, er han allerede fuldt ud forpligtet til købet, og sælgeren skal blot underskrive (acceptere) tilbuddet.
Auktionssektoren bruger udtrykket auktion med lukket bud fordi vi ved, at ordet auktion vil fange markedspladsens interesse.
Manson eller jeg tror, ??at du skal være særlig bekymret over din brug af ordet auktion som det vedrører den forseglede budproces, medmindre du selvfølgelig en dag bliver bedt om at forsvare det.
Daxdi, auktionsfører, CAI, AARE har været auktionær og certificeret takstmand i over 30 år.
Hans virksomheds auktioner findes på: Daxdi, Auctioneer, RES Auction Services og Goodwill Columbus Car Auction.
Han fungerer som enestående fakultet ved Hondros College of Business, administrerende direktør for Ohio Auction School og fakultet ved Certified Auctioneers Institute afholdt ved Indiana University.
Manson Slik, Auctioneer / Broker, CAI, AARE, CES har været auktionær i 22 år og en ejendomsmægler i 30 år.
Hans virksomheds ejendomsauktioner er placeret på Gordons Estate Services Ltd.
og auktioner med personlig ejendom på MaxSold.com.
Manson co-instruerer det akkrediterede auktionsindehaver af fast ejendom (AARE) designation program for National Auctioneers Association (NAA).
Jeg har den særprægede ære at undervise National Auctioneers Association's AARE designation class sammen med Manson Slik.
Faktisk er vores emne i dag mere noget, Manson taler om inden for sine mange ansvarsområder i dette tredages seminar.
Vores spørgsmål er, "Er accept af lukkede bud en auktion?" Med andre ord, er det nogensinde en auktion, involverer en auktion, som en auktion, eller noget helt andet?
Manson er kendt for at sige, at forudsætningen for en ejendomsauktion er "Fast og tidsbestemt salg af fast ejendom efter konkurrencedygtigt bud." En forseglet budbegivenhed opnår dette - dog er grundlaget for en auktion generelt gennemsigtighed mens selve karakteren af ??et forseglet bud er at udelade gennemsigtighed.
I et forseglet budscenarie afgiver budgivere i det væsentlige et konkurrencedygtigt bud og regner med, at det er det mest konkurrencedygtige at vinde.
Et konkurrerende bud indebærer imidlertid, at byderne ved, hvad de andre bud er, og i et lukket budscenarie gør de det ikke.
Manson anbefaler, at auktionærer og sælgere overvejer et forseglet bud, når den ejendom, der tilbydes, er:
- Kompliceret, unik eller muligvis uønsket, hvor du forventer interesse - men muligvis ikke nok interesse til at gennemføre en åben konkurrenceauktion
- Værdsat væsentligt forskelligt af forskellige interesserede parter - hvor der måske ikke er meget enighed om værdi
I en af ??ovenstående situationer tillader en forseglet budproces sælgeren at realisere mere i provenuet, i modsætning til en åben konkurrencedygtig budauktion.
For eksempel: Lad os sige, at vi har tre bydende: Harry, Sheila og Frank.
Harry er villig til at betale op til $ 500.000, Sheila er villig til at betale op til $ 325.000, og Frank er villig til at betale op til $ 290.000. Man kan sige, at dette ikke er nok bydende og / eller en bred enighed om værdi.
I en åben konkurrenceauktion, hvis disse bydende byder i henhold til deres estimater før auktion, vil ejendommen sælge for omkring $ 350.000 til Harry.
I et forseglet bududbud kan Harry muligvis være den vindende byder på eller i nærheden af ??$ 500.000.
Det er potentielt $ 150.000 mere for sælgeren.
I en lukket budbegivenhed kan der være opfølgning eller efterfølgende runder for yderligere bud.
Generelt sker der en af ??to ting, hvis en anden runde er planlagt.
Den indledende runde med lukket bud kvalificerer kun de øverste par højtbydende til at:
- Deltag i en åben gennemsigtig auktion
- Indsend et andet bud med højere forseglet bud
I en anden runde, der er en auktion, vil den første runde mere korrekt blive betragtet som indgivelse af indledende bud. En auktionær / sælger kan med rette sige, "Kun de højeste tre indledende bud er berettiget til at deltage i auktionen." Denne auktion kan være live, online, faxet, optaget konferencekald eller lignende.
Men hvis denne anden runde er en "Anden runde af budindgivelser" denne anden runde er heller ikke rigtig en auktion ...
heller.
For eksempel, hvis de tre bedste bud fra første runde af de forseglede budprocesser kunne genoprette en sidste gang fra det højeste bud, der er afgivet, er dette simpelthen et andet blindt bud.
Faren ved en anden budrunde er, at der vil være tilfælde, hvor der ikke er nogen at udfordre, fordi der kun blev afgivet et enkelt bud, eller den høje byder er så langt foran, at ingen er parat til at udfordre.
I begge disse tilfælde kan den højtbydende føle anger for at byde så meget.
I bedste fald er der masser af bud i denne anden runde og / eller betydelige stigninger i forhold til de indledende indgivne bud.
Ikke desto mindre er en nøgleforskel mellem et en-chance bedste bud og to-bud-scenarie, at tilbudsgivere ofte giver plads til yderligere bud i sidstnævnte.
I en bedste budproces byder budgivere generelt det mest beløb, de er parat til at betale, og der er mindre risiko for, at processen går ud af skinnerne.
Endvidere er sikkerheden i et engangs bedste scenarie, at byderen med sit / sit bud afgiver et fuldt udført og bindende købstilbud.
Når køberen er erklæret vinder, er han allerede fuldt ud forpligtet til købet, og sælgeren skal blot underskrive (acceptere) tilbuddet.
Auktionssektoren bruger udtrykket auktion med lukket bud fordi vi ved, at ordet auktion vil fange markedspladsens interesse.
Manson eller jeg tror, ??at du skal være særlig bekymret over din brug af ordet auktion som det vedrører den forseglede budproces, medmindre du selvfølgelig en dag bliver bedt om at forsvare det.
Daxdi, auktionsfører, CAI, AARE har været auktionær og certificeret takstmand i over 30 år.
Hans virksomheds auktioner findes på: Daxdi, Auctioneer, RES Auction Services og Goodwill Columbus Car Auction.
Han fungerer som enestående fakultet ved Hondros College of Business, administrerende direktør for Ohio Auction School og fakultet ved Certified Auctioneers Institute afholdt ved Indiana University.
Manson Slik, Auctioneer / Broker, CAI, AARE, CES har været auktionær i 22 år og en ejendomsmægler i 30 år.
Hans virksomheds ejendomsauktioner er placeret på Gordons Estate Services Ltd.
og auktioner med personlig ejendom på MaxSold.com.
Manson co-instruerer det akkrediterede auktionsindehaver af fast ejendom (AARE) designation program for National Auctioneers Association (NAA).
