Une vente aux enchères de lots multiples de biens immobiliers consiste à offrir chaque parcelle séparément ainsi que dans diverses combinaisons de ces parcelles.
La propriété au total est ensuite vendue de la manière (combinaison) qui permet au vendeur de réaliser le plus d'argent.
Les premières enchères de biens immobiliers à parcelles multiples utilisaient ce que l'on appelle la méthode de l'Iowa.
Cette méthode impliquait un minimum de deux tours d'enchères.
Par exemple:
Ed possède 7 parcelles comme décrit ici.
Le commissaire-priseur d'Ed propose chaque colis aux enchères individuellement.
Les résultats sont les suivants:
Parcelle 1: 2,6 acres, 20 800 $ Enchérisseur # 124
Parcelle 2: 1,1 Acres, 10230 $ Enchérisseur # 71
Parcelle 3: 3,5 acres, 26050 $ Enchérisseur # 101
Parcelle 4: 10,6 acres, 71550 $ Enchérisseur # 68
Parcelle 5: 6,9 acres, 54500 € Enchérisseur # 97
Parcelle 6: 4,3 acres, 34400 $ Enchérisseur # 36
Parcelle 7: 9,8 acres, 88200 $ Enchérisseur # 18
Ed offre alors à la foule la possibilité de surenchérir sur le montant global de l'offre jusqu'à présent.
Avec 305 940 $ enchère sur les 7 parcelles individuellement au total, le commissaire-priseur d'Ed demande si, "Quelqu'un aimerait enchérir 306 000 $?"
Si quelqu'un enchérit 306 000 $, le commissaire-priseur d'Ed demanderait alors plus, comme 307 000 $, 308 000 $, 309 000 $… jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'offres sur les 38,8 acres.
Dans un format de base à 2 tours:
- S'il y a une offre plus élevée sur le total, l'ensemble des 38,8 acres est réputé vendu au plus offrant global.
- S'il n'y a pas d'enchère plus élevée sur le total, les 7 parcelles sont réputées vendues aux enchérisseurs pour chaque colis.
Dans les formats comportant plus de 2 tours, lorsqu'un montant global plus élevé est enchère, tel que 309 000 USD, les soumissionnaires individuels se voient offrir la possibilité d'augmenter leurs offres pour surenchérir ensuite sur le soumissionnaire global.
Ce type d'enchères aller-retour entre les soumissionnaires individuels et le (s) soumissionnaire (s) global (s) peut se poursuivre jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'offres, ou pour un nombre maximum de tours prédéterminés.
Au début des années 80, avec l'avènement des ordinateurs personnels, des programmes informatiques ont été écrits,
Permettre aux soumissionnaires de soumissionner sur des parcelles individuelles, des combinaisons de parcelles ou la propriété entière dans un processus sans restriction qui favorise une plus grande concurrence pour chaque parcelle, conduisant à des prix plus élevés.
Par exemple, dans notre exemple précédent avec les 7 parcelles d'Ed, un enchérisseur pouvait offrir 60 000 $ pour les parcelles 1, 2 et 3, ce qui serait plus que les enchères individuelles pour ces 3 parcelles totalisant 57 280 $.
L'ordinateur calculerait et garderait une trace de chaque offre individuelle, offre combinée et offre globale - en notant la combinaison actuelle qui aboutit au montant le plus élevé.
Alors… notre question aujourd'hui.
Pouvez-vous avoir un, "Enchère absolue de colis multiples?"
Certes, un vendeur peut souhaiter vendre son bien, "Au plus offrant," et, "Sans aucun minimum," et, Pour tout ce qu'il demande…
Cependant, dans une enchère absolue, selon l'UCC 2-328:
… Une fois que le commissaire-priseur a lancé un appel d'offres sur un article ou un lot, cet article ou lot ne peut être retiré que si aucune enchère n'est faite dans un délai raisonnable.
Encore une fois, en citant notre exemple précédent, une fois que ces 7 parcelles sont proposées à l'unité, les enchères sont faites (dans un délai raisonnable).
Par conséquent, ces lots (ici, les colis) ne peuvent pas être retirés.
Sont-ils retirés si un soumissionnaire fait une offre sur le total plus élevée que le total des parcelles individuelles?
Les trois arguments semblent être:
- Oui, ils sont retirés, car l'enchérisseur global le plus élevé enchérit sur un lot complètement différent (combinaison de parcelles).
Le commissaire-priseur retire illégalement chaque colis de l'enchérisseur individuel afin de le vendre à un enchérisseur global supérieur. - Non, ils ne sont pas retirés, car l'offre globale la plus élevée est en fait une enchère fractionnaire supérieure sur chaque parcelle individuelle, surpassant ainsi l'offre précédente.
Le commissaire-priseur prend légalement une enchère plus élevée sur chaque parcelle afin d'attribuer l'offre la plus élevée à l'enchérisseur global. - Ni retrait ni enchère plus élevée, les offres étant simplement maintenues en plusieurs combinaisons de parcelles.
Le commissaire-priseur attend simplement que la dernière offre soit placée, puis décide quelle offre (ou offre) est la meilleure pour le vendeur.
Certes, le format d'enchères à colis multiples n'a été largement utilisé qu'après l'adoption de l'UCC 2-328.
Par conséquent, il est raisonnable de conclure que cette question de colis multiples n'a pas été prise en compte car les règles relatives aux enchères et aux appels d'offres ont été créées.
Néanmoins, en tant que commissaire-priseur, nous fonctionnons maintenant avec les règles UCC 2-328 en place et le désir de vendre des biens immobiliers dans un format absolu de parcelles multiples.
Je ne connais qu'un seul cas où ce concept a été abordé par une agence de licence de commissaire-priseur d'État et un bureau du procureur général de l'État.
Dans ce cas, comme je l'ai raconté à plusieurs reprises:
Il y a quelques années à peine, un enchérisseur avait placé une enchère de 1,00 $ sur un lot lors d'une enchère absolue; le commissaire-priseur a alors dit: Je vais ajouter un autre lot à ce lot actuel… et a ensuite reçu une enchère de 2,00 $ d'un autre enchérisseur.
Maintenant… préparez-vous pour ça.
Le soumissionnaire original à 1,00 $ a crié à la volaille.
Il a affirmé que lorsque le deuxième lot a été ajouté au premier, le lot original a été retiré.
Le bureau du procureur général de l'État a accepté de citer l'UCC 2-328 comme adopté. La licence de l'encanteur a été suspendue, obligée de payer une amende de 500 $ et de présenter une preuve de réussite de 3 heures de formation continue d'encanteur.
Étant donné ce seul cas (et peut-être le seul), malgré le montant de l'offre presque insignifiant, il me semble probable que nos trois arguments ont été étudiés et qu'un cas similaire aurait un résultat similaire.
Pouvez-vous organiser une vente aux enchères de colis multiples absolue? Peut être pas.
Daxdi, commissaire-priseur, CAI, AARE est commissaire-priseur et évaluateur agréé depuis plus de 30 ans.
Les ventes aux enchères de son entreprise sont situées chez: Daxdi, commissaire-priseur, Keller Williams Auctions et Goodwill Columbus Car Auction.
Sa page Facebook est: www.facebook.com/mbauctioneer.
Il est professeur adjoint au Columbus State Community College et directeur exécutif de l'Ohio Auction School.
39,865980 -82.896300
Une vente aux enchères de lots multiples de biens immobiliers consiste à offrir chaque parcelle séparément ainsi que dans diverses combinaisons de ces parcelles.
La propriété au total est ensuite vendue de la manière (combinaison) qui permet au vendeur de réaliser le plus d'argent.
Les premières enchères de biens immobiliers à parcelles multiples utilisaient ce que l'on appelle la méthode de l'Iowa.
Cette méthode impliquait un minimum de deux tours d'enchères.
Par exemple:
Ed possède 7 parcelles comme décrit ici.
Le commissaire-priseur d'Ed propose chaque colis aux enchères individuellement.
Les résultats sont les suivants:
Parcelle 1: 2,6 acres, 20 800 $ Enchérisseur # 124
Parcelle 2: 1,1 Acres, 10230 $ Enchérisseur # 71
Parcelle 3: 3,5 acres, 26050 $ Enchérisseur # 101
Parcelle 4: 10,6 acres, 71550 $ Enchérisseur # 68
Parcelle 5: 6,9 acres, 54500 € Enchérisseur # 97
Parcelle 6: 4,3 acres, 34400 $ Enchérisseur # 36
Parcelle 7: 9,8 acres, 88200 $ Enchérisseur # 18
Ed offre alors à la foule la possibilité de surenchérir sur le montant global de l'offre jusqu'à présent.
Avec 305 940 $ enchère sur les 7 parcelles individuellement au total, le commissaire-priseur d'Ed demande si, "Quelqu'un aimerait enchérir 306 000 $?"
Si quelqu'un enchérit 306 000 $, le commissaire-priseur d'Ed demanderait alors plus, comme 307 000 $, 308 000 $, 309 000 $… jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'offres sur les 38,8 acres.
Dans un format de base à 2 tours:
- S'il y a une offre plus élevée sur le total, l'ensemble des 38,8 acres est réputé vendu au plus offrant global.
- S'il n'y a pas d'enchère plus élevée sur le total, les 7 parcelles sont réputées vendues aux enchérisseurs pour chaque colis.
Dans les formats comportant plus de 2 tours, lorsqu'un montant global plus élevé est enchère, tel que 309 000 USD, les soumissionnaires individuels se voient offrir la possibilité d'augmenter leurs offres pour surenchérir ensuite sur le soumissionnaire global.
Ce type d'enchères aller-retour entre les soumissionnaires individuels et le (s) soumissionnaire (s) global (s) peut se poursuivre jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'offres, ou pour un nombre maximum de tours prédéterminés.
Au début des années 80, avec l'avènement des ordinateurs personnels, des programmes informatiques ont été écrits,
Permettre aux soumissionnaires de soumissionner sur des parcelles individuelles, des combinaisons de parcelles ou la propriété entière dans un processus sans restriction qui favorise une plus grande concurrence pour chaque parcelle, conduisant à des prix plus élevés.
Par exemple, dans notre exemple précédent avec les 7 parcelles d'Ed, un enchérisseur pouvait offrir 60 000 $ pour les parcelles 1, 2 et 3, ce qui serait plus que les enchères individuelles pour ces 3 parcelles totalisant 57 280 $.
L'ordinateur calculerait et garderait une trace de chaque offre individuelle, offre combinée et offre globale - en notant la combinaison actuelle qui aboutit au montant le plus élevé.
Alors… notre question aujourd'hui.
Pouvez-vous avoir un, "Enchère absolue de colis multiples?"
Certes, un vendeur peut souhaiter vendre son bien, "Au plus offrant," et, "Sans aucun minimum," et, Pour tout ce qu'il demande…
Cependant, dans une enchère absolue, selon l'UCC 2-328:
… Une fois que le commissaire-priseur a lancé un appel d'offres sur un article ou un lot, cet article ou lot ne peut être retiré que si aucune enchère n'est faite dans un délai raisonnable.
Encore une fois, en citant notre exemple précédent, une fois que ces 7 parcelles sont proposées à l'unité, les enchères sont faites (dans un délai raisonnable).
Par conséquent, ces lots (ici, les colis) ne peuvent pas être retirés.
Sont-ils retirés si un soumissionnaire fait une offre sur le total plus élevée que le total des parcelles individuelles?
Les trois arguments semblent être:
- Oui, ils sont retirés, car l'enchérisseur global le plus élevé enchérit sur un lot complètement différent (combinaison de parcelles).
Le commissaire-priseur retire illégalement chaque colis de l'enchérisseur individuel afin de le vendre à un enchérisseur global supérieur. - Non, ils ne sont pas retirés, car l'offre globale la plus élevée est en fait une enchère fractionnaire supérieure sur chaque parcelle individuelle, surpassant ainsi l'offre précédente.
Le commissaire-priseur prend légalement une enchère plus élevée sur chaque parcelle afin d'attribuer l'offre la plus élevée à l'enchérisseur global. - Ni retrait ni enchère plus élevée, les offres étant simplement maintenues en plusieurs combinaisons de parcelles.
Le commissaire-priseur attend simplement que la dernière offre soit placée, puis décide quelle offre (ou offre) est la meilleure pour le vendeur.
Certes, le format d'enchères à colis multiples n'a été largement utilisé qu'après l'adoption de l'UCC 2-328.
Par conséquent, il est raisonnable de conclure que cette question de colis multiples n'a pas été prise en compte car les règles relatives aux enchères et aux appels d'offres ont été créées.
Néanmoins, en tant que commissaire-priseur, nous fonctionnons maintenant avec les règles UCC 2-328 en place et le désir de vendre des biens immobiliers dans un format absolu de parcelles multiples.
Je ne connais qu'un seul cas où ce concept a été abordé par une agence de licence de commissaire-priseur d'État et un bureau du procureur général de l'État.
Dans ce cas, comme je l'ai raconté à plusieurs reprises:
Il y a quelques années à peine, un enchérisseur avait placé une enchère de 1,00 $ sur un lot lors d'une enchère absolue; le commissaire-priseur a alors dit: Je vais ajouter un autre lot à ce lot actuel… et a ensuite reçu une enchère de 2,00 $ d'un autre enchérisseur.
Maintenant… préparez-vous pour ça.
Le soumissionnaire original à 1,00 $ a crié à la volaille.
Il a affirmé que lorsque le deuxième lot a été ajouté au premier, le lot original a été retiré.
Le bureau du procureur général de l'État a accepté de citer l'UCC 2-328 comme adopté. La licence de l'encanteur a été suspendue, obligée de payer une amende de 500 $ et de présenter une preuve de réussite de 3 heures de formation continue d'encanteur.
Étant donné ce seul cas (et peut-être le seul), malgré le montant de l'offre presque insignifiant, il me semble probable que nos trois arguments ont été étudiés et qu'un cas similaire aurait un résultat similaire.
Pouvez-vous organiser une vente aux enchères de colis multiples absolue? Peut être pas.
Daxdi, commissaire-priseur, CAI, AARE est commissaire-priseur et évaluateur agréé depuis plus de 30 ans.
Les ventes aux enchères de son entreprise sont situées chez: Daxdi, commissaire-priseur, Keller Williams Auctions et Goodwill Columbus Car Auction.
Sa page Facebook est: www.facebook.com/mbauctioneer.
Il est professeur adjoint au Columbus State Community College et directeur exécutif de l'Ohio Auction School.
39,865980 -82.896300
