Amanda McCarter Williams a récemment posé cette question:
"Est-ce juste moi ou" Offre scellée et vente aux enchères absolue "semble assez déroutant? J'ai pris connaissance d'une enchère à venir, intitulée "Enchère scellée et enchère absolue".
L'explication est Toutes les offres sont dues à telle n-telle date et les soumissionnaires scellés sélectionnés seront invités à une enchère absolue privée à telle n-telle date.
Je me demande simplement ce que les autres pensent de ce type d'enchères…
En d'autres termes, quelqu'un peut-il organiser un tour de soumission d'enchères scellé, puis ne prendre que certains soumissionnaires de ce tour dans un dernier tour d'enchères et appeler cela une enchère absolue?
Il y a peut-être deux questions ici?
- Cette pratique est-elle contraire à l'éthique?
- Cette pratique est-elle illégale?
Commençons par un regard sur des extraits de l'exposé de position de la National Auctioneers Association (NAA) intitulé: Déclaration officielle de la National Auctioneers Association concernant une conduite éthique appropriée pour les enchères immobilières absolues
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- Seuls certains enchérisseurs ayant fait une offre suffisamment élevée lors du tour d'enchères scellé sont autorisés à participer à l'enchère absolue.
Position de NAA: Aucune enchère ne doit être annoncée absolue ou sans réserve à moins qu'il n'y ait une intention de bonne foi de transférer la propriété au moment de la publicité et au moment de l'enchère, indépendamment de l'offre ou du soumissionnaire.
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- Si les offres scellées ne sont pas satisfaisantes, l'enchère absolue pourrait / serait annulée.
Position de NAA: Les encanteurs ne doivent pas contourner une vente présentée au public comme absolue en sollicitant la foule pour l'ouverture des offres avant l'enchère avec l'intention préexistante d'annuler la vente si les offres potentielles ne sont pas acceptables pour le vendeur.
Dans un tel cas, il est clair qu'il n'y avait pas de véritable intention de vendre le bien immobilier au plus offrant quel que soit le prix et que le commissaire-priseur commettrait une fraude sur les personnes présentes.
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- L'enchère scellée la plus élevée est utilisée comme offre de départ (enchère minimale) lors de l'enchère absolue.
Position de NAA: Dans une vente aux enchères absolue, ou enchère sans réserve, le vendeur s'est engagé à vendre le bien au plus offrant, sans aucun minimum qui doit être réalisé lors de la vente.
Il semblerait qu'en analysant ces trois aspects de la méthode de l'offre scellée et des enchères absolues, la méthode est contraire à l'éthique à tous égards.
Cependant, cette méthode est-elle illégale?
Le principal argument que nous avons vu suggérant que cela est légal, est que les lois qui régissent les enchères absolues (sans réserve) et les enchères avec réserve sont exclusives à la vente aux enchères de biens et non de biens immobiliers.
Par conséquent, une telle méthode ne serait illégale que si la vente aux enchères avait lieu pour des biens personnels.
Nous avons récemment écrit à propos de ce terme erroné: Est-ce que l'UCC 2-328 s'applique à l'immobilier?
En outre, la plupart des États dans lesquels les commissaires-priseurs de licence ont des termes dans leur loi sur les licences tels que:
L'agence de licence peut refuser, refuser, suspendre ou révoquer la licence de tout commissaire-priseur qui fait preuve de mauvaise foi, de malhonnêteté, d'incompétence ou de mensonge ou de toute autre conduite qui constitue des transactions inappropriées, frauduleuses ou malhonnêtes, y compris des déclarations fausses et des pratiques contraires à l'éthique.
Selon une telle langue, il serait presque certain qu'un commissaire-priseur licencié perdrait probablement sa licence si la méthode de l'offre scellée et des enchères absolues était utilisée.
Cependant, une telle pratique contraire à l'éthique serait-elle considérée comme une pratique illégale?
Les tribunaux des États-Unis comblent de plus en plus le fossé entre un comportement contraire à l'éthique et un comportement illégal.
Les législatures des États rédigent également des lois décrivant un comportement contraire à l'éthique comme illégal.
De telles lois existent déjà dans de nombreuses juridictions où un manquement à une obligation fiduciaire est contraire à l'éthique et donc illégal.
Un événement où des offres scellées sont soumises, puis seuls certains enchérisseurs sont ensuite autorisés à enchérir lors d'une enchère absolue potentielle où l'offre scellée la plus élevée est l'offre d'ouverture… contraire à l'éthique ou illégale? Oui.
Daxdi, commissaire-priseur, CAI, AARE est commissaire-priseur et évaluateur agréé depuis plus de 30 ans.
Les ventes aux enchères de son entreprise sont situées chez: Daxdi, commissaire-priseur, Keller Williams Auctions et Goodwill Columbus Car Auction.
Sa page Facebook est: www.facebook.com/mbauctioneer.
Il est professeur adjoint au Columbus State Community College et directeur exécutif de l'Ohio Auction School.
39,865980 -82.896300
Amanda McCarter Williams a récemment posé cette question:
"Est-ce juste moi ou" Offre scellée et vente aux enchères absolue "semble assez déroutant? J'ai pris connaissance d'une enchère à venir, intitulée "Enchère scellée et enchère absolue".
L'explication est Toutes les offres sont dues à telle n-telle date et les soumissionnaires scellés sélectionnés seront invités à une enchère absolue privée à telle n-telle date.
Je me demande simplement ce que les autres pensent de ce type d'enchères…
En d'autres termes, quelqu'un peut-il organiser un tour de soumission d'enchères scellé, puis ne prendre que certains soumissionnaires de ce tour dans un dernier tour d'enchères et appeler cela une enchère absolue?
Il y a peut-être deux questions ici?
- Cette pratique est-elle contraire à l'éthique?
- Cette pratique est-elle illégale?
Commençons par un regard sur des extraits de l'exposé de position de la National Auctioneers Association (NAA) intitulé: Déclaration officielle de la National Auctioneers Association concernant une conduite éthique appropriée pour les enchères immobilières absolues
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- Seuls certains enchérisseurs ayant fait une offre suffisamment élevée lors du tour d'enchères scellé sont autorisés à participer à l'enchère absolue.
Position de NAA: Aucune enchère ne doit être annoncée absolue ou sans réserve à moins qu'il n'y ait une intention de bonne foi de transférer la propriété au moment de la publicité et au moment de l'enchère, indépendamment de l'offre ou du soumissionnaire.
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- Si les offres scellées ne sont pas satisfaisantes, l'enchère absolue pourrait / serait annulée.
Position de NAA: Les encanteurs ne doivent pas contourner une vente présentée au public comme absolue en sollicitant la foule pour l'ouverture des offres avant l'enchère avec l'intention préexistante d'annuler la vente si les offres potentielles ne sont pas acceptables pour le vendeur.
Dans un tel cas, il est clair qu'il n'y avait pas de véritable intention de vendre le bien immobilier au plus offrant quel que soit le prix et que le commissaire-priseur commettrait une fraude sur les personnes présentes.
Cette méthode "Enchère scellée et enchère absolue" suggère:
- L'enchère scellée la plus élevée est utilisée comme offre de départ (enchère minimale) lors de l'enchère absolue.
Position de NAA: Dans une vente aux enchères absolue, ou enchère sans réserve, le vendeur s'est engagé à vendre le bien au plus offrant, sans aucun minimum qui doit être réalisé lors de la vente.
Il semblerait qu'en analysant ces trois aspects de la méthode de l'offre scellée et des enchères absolues, la méthode est contraire à l'éthique à tous égards.
Cependant, cette méthode est-elle illégale?
Le principal argument que nous avons vu suggérant que cela est légal, est que les lois qui régissent les enchères absolues (sans réserve) et les enchères avec réserve sont exclusives à la vente aux enchères de biens et non de biens immobiliers.
Par conséquent, une telle méthode ne serait illégale que si la vente aux enchères avait lieu pour des biens personnels.
Nous avons récemment écrit à propos de ce terme erroné: Est-ce que l'UCC 2-328 s'applique à l'immobilier?
En outre, la plupart des États dans lesquels les commissaires-priseurs de licence ont des termes dans leur loi sur les licences tels que:
L'agence de licence peut refuser, refuser, suspendre ou révoquer la licence de tout commissaire-priseur qui fait preuve de mauvaise foi, de malhonnêteté, d'incompétence ou de mensonge ou de toute autre conduite qui constitue des transactions inappropriées, frauduleuses ou malhonnêtes, y compris des déclarations fausses et des pratiques contraires à l'éthique.
Selon une telle langue, il serait presque certain qu'un commissaire-priseur licencié perdrait probablement sa licence si la méthode de l'offre scellée et des enchères absolues était utilisée.
Cependant, une telle pratique contraire à l'éthique serait-elle considérée comme une pratique illégale?
Les tribunaux des États-Unis comblent de plus en plus le fossé entre un comportement contraire à l'éthique et un comportement illégal.
Les législatures des États rédigent également des lois décrivant un comportement contraire à l'éthique comme illégal.
De telles lois existent déjà dans de nombreuses juridictions où un manquement à une obligation fiduciaire est contraire à l'éthique et donc illégal.
Un événement où des offres scellées sont soumises, puis seuls certains enchérisseurs sont ensuite autorisés à enchérir lors d'une enchère absolue potentielle où l'offre scellée la plus élevée est l'offre d'ouverture… contraire à l'éthique ou illégale? Oui.
Daxdi, commissaire-priseur, CAI, AARE est commissaire-priseur et évaluateur agréé depuis plus de 30 ans.
Les ventes aux enchères de son entreprise sont situées chez: Daxdi, commissaire-priseur, Keller Williams Auctions et Goodwill Columbus Car Auction.
Sa page Facebook est: www.facebook.com/mbauctioneer.
Il est professeur adjoint au Columbus State Community College et directeur exécutif de l'Ohio Auction School.
39,865980 -82.896300
